לא אחת קורה כי במהלך חיי המשכנתא, אנו רוצים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, בין אם כדי לבצע מיחזור, ובין אם פשוט קיבלנו סכום כסף גדול, ואנו רוצים להוריד קצת מהוצאות הריבית על המשכנתא. אולם פירעון מוקדם של המשכנתא כרוך בעמלת פירעון מוקדם, שלעיתים הופכת את העניין ללא כדאי. מה צריך לדעת על פירעון מוקדם של המשכנתא? הכל במאמר זה.
מה זה פירעון מוקדם?
כאשר אנחנו כלווים לוקחים משכנתא, אנחנו מתחייבים לשלם למלווה את קרן ההלוואה בצירוף ריבית. בהנחה ולקחנו הלוואה לפי לוח שפיצר קלאסי, אזי יוצא שאנחנו משלמים בהתחלה בעיקר את רכיב הריבית על ההלוואה, ופחות את רכיב קרן ההלוואה. אולם אם אנחנו מבצעים פירעון בטרם עת של ההלוואה, יוצא שהבנק לא מקבל את כל הריבית על ההלוואה, שהרי זו משולמת בחישוב שנתי על הקרן שנותרה להלוואה. משום כך, אם פשוט נשלם את ההלוואה לפני הזמן, אזי הבנק (או המלווה החוץ-בנקאי) יפסיד מהרווחים על ההלוואה (ומכוח פקודת הבנקאות, בנקים חייבים לאפשר פירעון מוקדם בהסכם ההלוואה). משום כך, הלוואת משכנתא כרוכה תמיד בעמלת פירעון מוקדם, שנועדה לגדר את הסיכויים שההלוואה תיפרע בטרם מועדה המתוכנן.
העמלות על פירעון מוקדם
בין אם אנו מבצעים פירעון מלא של אחד ממסלולי המשכנתא, ובין אם פירעון חלקי, הדבר כרוך בעמלות (לעניין זה, מיחזור משכנתא גם נחשב לפירעון מוקדם, שהרי בעצם אנחנו מחזירים במלואה את המשכנתא הישנה, באמצעות משכנתא חדשה). ישנו מספר סוגים של עמלות פירעון מוקדם:
- עמלה תפעולית- עמלה קטנטנה לביצוע הפעולה הבנקאית של הפירעון המוקדם. העמלה הזאת היא "כסף קטן" ביחס לעמלות האחרות, ולא נלקחת בחשבון (כמה עשרות שקלים לכל היותר).
- עמלת היעדר הודעה מוקדמת- כדי לבצע פירעון מוקדם, יש להודיע לבנק כ-45 ימים לפני כן. גובה העמלה הוא 0.1% מהסכום הנפרע (המלווה אינו מורשה לגבות עמלה זו, במצב שבו הלווה נפטר בטרם עת, או שהוא מבצע מיחזור משכנתא באותו מוסד מלווה). גם העמלה הזאת היא יחסית "כסף קטן", ולא מהווה שיקול ביחס להחלטה על ביצוע פירעון מוקדם.
- עמלת מדד ועמלת הפרשי שער- ככל שמדובר במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, או למטבע חוץ, עשוי להיות הפרש לחובת בין מועד תשלום ההלוואה לבין השער או המדד. ניתן להימנע מתשלום ההלוואות הללו, אם פשוט משלמים בהתאם לתאריכים המתאימים בחודש (ממילא, גם העמלה הזאת היא יחסית "כסף קטן").
- עמלת הפרשי ריבית- זו העמלה הכבדה בגין פירעון מוקדם, והיא נועדה כדי לפצות את הבנק בגין אובדן הרווחים שתואר לעיל. גובה העמלה תלוי במספר גורמים כמו יתרת הקרן, מספר השנים שנותרו להלוואה, ושיעור הריבית. ככל שהיתרה ומספר השנים גבוהים יותר, כך עמלת הפירעון המוקדם תהיה גבוהה יותר. מה שחשוב לדעת על עמלת היוון (עמלת הפרשי ריבית), היא שלא בכל המסלולים משלמים אותה! במסלולים על בסיס משתנה לתקופה קצרה, לא התחייבנו על תשלום ריבית לתקופה ארוכה, ולכן אין עמלת היוון. משום כך, לא פעם מבצעים פירעון מוקדם של מסלול צמוד מדד, אג"ח וכדומה, משום שעמלת הפירעון המוקדם בהם קטנה באופן משמעותי. עוד יש לציין, כי הבנקים מחויבים לתת הנחת "לקוח ותיק" על עמלת פירעון מוקדם; כלומר, ככל שאתם משלמים יותר שנים (מעבר לעובדה שיתרת הקרן קטנה, והדבר מביא להנחה ממילא), כך תהיו זכאים להנחה נוספת כלקוחות ותיקים.
כיצד נבצע פירעון מוקדם?
הביצוע של פירעון מוקדם הוא פעולה מורכבת יותר ממה שנדמה לכם. עליכם לפרוע את ההלוואה במסלול המתאים, אחרת תחויבו בקנס היוון משמעותי, שיהפוך את הפירעון המוקדם ללא כדאי. מעבר לכך, יש חשיבות למתן הודעה מוקדמת לבנק, ולביצוע של הפירעון המוקדם במועד שבו לא תחובו בעמלות מיותרות.
מכל מקום, פירעון מוקדם היא פעולה שנלווית לא אחת לביצוע של מיחזור משכנתא. בעת ביצוע של מיחזור משכנתא ופירעון מוקדם, מומלץ להיוועץ עם מומחים בנושא של אשראי והלוואות, כדי להימנע מתשלום כספים מיותרים.
